다운페이는 많이 할수록 좋은 선택일까?

주택 구매 상담을 진행하다 보면 많은 고객분들이 다운페이를 얼마나 해야 하는지에 대해 고민하신다. 특히 보유하고 있는 현금이 어느 정도 있는 분들은 20%만 다운을 하고 나머지 자금을 보유할지, 아니면 30%나 40% 이상을 다운해서 월 페이먼트를 낮출지 고민하게 된다. 일반적으로 다운페이를 많이 하면 융자 금액이 줄어들고, 그만큼 월 페이먼트도 낮아지기 때문에 무조건 좋은 선택처럼 보일 수 있다. 하지만 실제로는 다운페이를 많이 하는 것이 항상 정답이라고 말하기는 어렵다. 이번 칼럼에서는 다운페이를 많이 하는 선택을 유동성(Liquidity)과 기회비용(Opportunity Cost)의 관점에서 살펴보고자 한다.

예를 들어 50만불짜리 주택을 구매한다고 가정해보자. 구매자가 20% 다운페이를 한다면 10만불을 다운하고 40만불을 융자 받게 된다. 반면 40% 다운페이를 한다면 20만불을 다운하고 30만불을 융자 받게 된다. 이자율을 6% 30년 고정으로 가정하면, 40만불 융자의 원금과 이자 페이먼트는 약 $2,398 정도가 된다. 반면 30만불 융자의 원금과 이자 페이먼트는 약 $1,799 정도이다. 즉 40% 다운을 선택하면 매달 약 $599 정도의 페이먼트를 줄일 수 있다. 여기까지만 보면 다운페이를 많이 하는 것이 훨씬 안정적이고 유리한 선택처럼 보인다. 실제로 매달 나가는 금액이 줄어든다는 것은 구매자의 현금 흐름에 큰 도움이 되기 때문이다.

하지만 여기서 반드시 생각해야 할 부분이 있다. 40% 다운을 하기 위해 추가로 사용한 10만불은 더 이상 쉽게 꺼내 쓸 수 있는 현금이 아니라는 점이다. 물론 그 돈은 사라진 것이 아니라 집의 에퀴티(Equity)로 남게 된다. 하지만 에퀴티는 은행 계좌에 있는 현금과 다르다. 갑자기 비상금이 필요하거나 사업 기회가 생기거나 다른 투자 기회를 잡아야 할 때 바로 사용할 수 있는 돈이 아니다. 집의 에퀴티를 다시 현금화하려면 캐시아웃 재융자나 2차 융자 등을 검토해야 하고, 그 과정에서 새로운 심사와 비용, 그리고 당시의 이자율이 적용된다. 이것이 바로 유동성의 차이이다. 즉 다운페이를 많이 하는 것은 월 페이먼트를 낮추는 장점이 있지만, 동시에 필요할 때 바로 사용할 수 있는 현금을 줄이는 선택이기도 하다.

또 하나 생각해야 할 부분은 기회비용이다. 40% 다운을 선택한 구매자는 매달 약 $599의 페이먼트를 줄이는 대신, 추가로 넣은 10만불을 다른 곳에 사용할 기회를 포기하게 된다. 만약 이 10만불을 활용하여 월 페이먼트 절감액보다 더 큰 수익을 기대할 수 있는 투자처나 사업 기회가 있다면, 단순히 페이먼트를 줄이는 것보다 더 큰 재정적 효과를 얻을 수도 있다. 설령 그 수익이 페이먼트 절감액보다 낮더라도, 필요할 때 비교적 쉽게 현금화할 수 있는 금융상품이나 투자자산에 보관하고 있었다면 유동성을 유지하면서 심리적 안정감 역시 가질 수 있었을 것이다.

물론 추가 다운페이를 통해 절약되는 월 페이먼트와 투자 수익률을 단순 비교하여 어느 선택이 더 유리하다고 단정할 수는 없다. 투자에는 원금 손실의 위험이 존재하며 수익률 역시 보장되지 않기 때문이다. 따라서 이 부분은 “어느 쪽이 더 돈을 많이 벌 수 있는가”의 문제가 아니라, 현금을 보유함으로써 얻을 수 있는 유연성과 낮은 월 페이먼트에서 오는 안정감 중 어느 쪽이 본인의 상황에 더 필요한지를 판단하는 문제로 접근해야 한다.

반대로 투자 기회나 자금의 유동성보다 매달 부담해야 하는 페이먼트를 낮추는 것이 더 중요한 분들에게는 다운페이를 많이 하는 것이 더 좋은 선택이 될 수 있다. 이렇듯 다운페이는 많이 할수록 무조건 좋은 것도 아니고, 적게 할수록 무조건 좋은 것도 아니다. 중요한 것은 집을 구매한 이후에도 비상 상황에 대비할 수 있는 현금이 충분히 남아 있는지, 그리고 매달 감당해야 하는 페이먼트가 생활에 무리가 되지 않는지를 본인의 성향과 현재 재정 상황에 맞추어 판단하는 것이다. 결국 다운페이 결정의 핵심은 현금 보유량과 월 페이먼트 사이의 균형을 맞추는 것이며, 필자와 같은 융자 전문가와의 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 다운페이 전략을 세운다면 보다 안정적이고 현실적인 주택 구매 결정에 도움이 될 것이다.