투자용 주택, 사는 것보다 관리가 더 중요하다
라스베가스에서 투자용 주택을 구입하려는 분들과 상담하다 보면 비슷한 이야기를 자주 듣는다. “집을 사서 렌트를 주면 매달 임대료가 들어오니 노후 준비에도 좋지 않겠느냐”는 것이다. 물론 좋은 투자용 부동산은 장기적으로 훌륭한 자산이 될 수 있다. 그러나 투자용 주택은 구입하는 순간부터 또 하나의 사업이 시작된다고생각하는 것이 좋다. 임대료를 받는 것뿐 아니라 수리와 유지보수, 세입자 관리, 법적 절차, 계약과 기록 관리까지 신경 써야 하기 때문이다.
“내 집인데 수리도 마음대로 하면 안 되나요?”
투자용 주택을 소유하다 보면 수리는 피할 수 없는 일이다. 작은 유지 보수부터 주방과 욕실을 바꾸는 리모델링까지 다양한 공사가 발생한다. 네바다에서는 일정한 조건을 충족하는 소규모 수리나 유지 보수에 대해 컨트렉터 라이선스가 필요하지 않은 예외가 있다. 일반적으로 공사 금액이 1,000 달러 미만인 수리 또는 유지 보수 가 해당될 수 있다. 하지만 building permit이 필요한 공사나 전기, 배관, 냉난방과 같은 특정 분야의 공사는 별도의 규정이 적용될 수 있기 때문에 단순히 공사 금액만 보고 판단해서는 안 된다.
특히 투자용 주택에서는 owner-builder 규정을 주의해서 볼 필요가 있다.
네바다에서 소유자가 contractor license 없이 자신의 주택을 건축하거나 개선할 수 있는 owner-builder 예외는 본인이 직접 거주하고, 판매나 임대를 목적으로 하지 않는 경우를 전제로 한다. 따라서 처음부터 판매나 임대를 목적으로 하는 투자용 주택에 동일한 예외를 적용할 수 있다고 생각해서는 안 된다. 그렇다고 투자용 주택의 리모델링 비용이 일정 금액을 넘으면 무조건 General Contractor(GC)를 고용해야 한다는 의미도 아니다. 중요한 것은 전체 금액보다 어떤 공사를 누가 수행하는지, 해당 공사에 어떤 라이선스가 필요한지, 그리고 permit이 필요한지를 확인하는 것이다. 작은 비용을 아끼려다가 오히려 더 큰 문제가 발생할 수 있기 때문이다.
세입자가 렌트를 내지 않으면 바로 내보낼 수 있을까?
투자용 주택을 소유하면서 실제로 가장 어려운 상황 중 하나가 임대료 미납이다. 하지만 세입자가 렌트를 내지 않았다는 이유만으로 집주인이 임의로 문을 잠그거나 전기·수도를 끊거나 즉시 퇴거시킬 수 있는 것은 아니다. 네바다에서는 임대료 미납에 대해 법에서 정한 notice를 제공하고, 정해진 기간이 지나도 문제가 해결되지 않을 경우 법적인 퇴거 절차를 진행하게 된다. 현재 네바다 법상 일반적인 주거용 임대료 미납의 경우 7 judicial days의 notice가 중요한 기준이다. 이후에도 문제가 해결되지 않으면 unlawful detainer 절차로 이어질 수 있다. 따라서 정확한 notice와 전달 방법, 날짜와 관련 기록을 남기는 것이 중요하다.
Courtesy Listing, 부동산 에이전트에게 렌트 광고만 부탁했다면?
투자용 주택을 직접 관리하면서 부동산 에이전트에게 임대 매물의 Courtesy Listing을 부탁하는 경우도 있다. 이때 집주인이 알아두어야 할 것은 세입자를 찾는 과정과 세입자가 입주한 이후의 관리 업무는 서로 다르다는 점이다.
임대 광고를 통해 prospective tenant를 찾고, 문의와 showing을 돕는 것에서부터 어플리케이션 접수와 tenant screening을 지원하는 것까지는 세입자를 찾는 과정에 포함될 수 있다. 경우에 따라 credit 또는 background screening을 진행해 그 결과를 집주인에게 전달하고, 최종적인 임차인 선택은 집주인이 결정하도록 할 수도 있다. 또한 집주인이 사용하는 lease form과 집주인이 결정한 임대 조건을 바탕으로 lease 준비를 보조하고, landlord와 tenant가 계약서에 서명하는 과정까지 도울
수도 있다.
중요한 것은 여기서 업무가 끝난다는 점이다. 세입자가 입주한 이후의 rent collection, security deposit 관리, maintenance 요청과 수리업체 조정, tenant의 지속적인 불만이나 문제 처리, rent
연체 관리, lease renewal이나 eviction 등의 업무는 임대 부동산의 지속적인 관리 영역이다. 투자용 주택을 볼 때 많은 사람들이 가장 먼저 월 렌트와 매입 가격을 비교한다.
하지만 실제 투자에서는 그 외에도 property tax, HOA, insurance, maintenance, vacancy, 예상하지 못한 repair 비용 등을 함께 고려해야 한다.
그리고 무엇보다 중요한 것은 누가 어떤 책임을 가지고 부동산을 관리할 것 인지다. 투자용 주택은 구입하는 순간 끝나는 상품이 아니라, 소유하는 동안 계속 관리해야 하는 자산이다. 따라서 투자용 부동산을 알아볼 때는 “얼마에 살 수 있는가”와 “얼마에 렌트를 받을 수 있는가”뿐만 아니라, 구입 후 어떤 책임이 생기고 그 책임을 어떻게 관리할 것 인가까지 함께 생각해야 한다.
J Kim
📲 702-624-8185
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