모기지 융자 | 맷한 칼럼

집을 이미 소유하고 있는 분들이 새로운 집을 구매할 때 가장 어려운 고민은 순서이다. 기존 집을 먼저 팔면 다운페이 자금은 마련되지만, 새 집을 찾기 전까지 임시 거주지를 구해야 할 수 있다. 반대로 새 집을 먼저 사려고 하면 기존 집에 묶여 있는 에퀴티를 바로 사용할 수 없고, 두 집을 동시에 감당해야 한다는 부담 때문에 융자 진행이 어려워질 수 있다. 이런 상황에서 활용할 수 있는 방법 중 하나가 바로 Buy Before You Sell 프로그램이다. Buy Before You Sell 프로그램은 현재 소유한 집을 팔기 전에 새 집을 먼저 구매할 수 있도록 도와주는 구조이다. 일반적으로 기존 집에 쌓여 있는 에퀴티를 기반으로 브릿지론 성격의 자금을 제공하고, 이 자금을 새 집 구매에 사용하게 된다. 이후 기존 집이 판매되면 그 집에서 나온 에퀴티로 이 브릿지론을 일부상환 하고, 남은 브릿지론은 새 집을 담보로 한 재융자를 통해 전액 상환하는 방

가족 구성원이 집을 구매하려고 할 때, 구매자의 크레딧 스코어가 낮아 융자 진행에 어려움을 겪는 경우가 있다. 이럴 때 상대적으로 크레딧 스코어가 높은 부모님, 형제, 자녀 또는 배우자가 본인의 이름을 함께 넣어 도와줄 수 있는지를 문의하는 경우가 많다. 특히 많은 경우 크레딧 스코어가 높아야 더 낮은 이자를 받을 수 있기 때문에, 크레딧이 좋은 가족의 이름만 빌려서 이자율이나 융자 조건을 좋게 만들 수 있을 것이라고 기대하기도 한다. 그러나 모기지 융자에서는 이름만 빌려주는 개념은 없다. 따라서 이번 칼럼에서는 가족의 주택 구매를 돕기 위해 Co-borrower로 들어간다는 것이 어떤 의미인지, 그리고 어떤 점을 반드시 주의해야 하는지에 대해 알아보겠다. 모기지 융자에서 Co-borrower란 말 그대로 함께 돈을 빌리는 사람이다. 집을 실제로 누가 사용할 것인지, 누가 다운페이를 더 많이 냈는지, 가족끼리 어떤 약속을 했는지와 별개로, 융자 서

주택 구매 상담을 진행하다 보면 많은 고객분들이 다운페이를 얼마나 해야 하는지에 대해 고민하신다. 특히 보유하고 있는 현금이 어느 정도 있는 분들은 20%만 다운을 하고 나머지 자금을 보유할지, 아니면 30%나 40% 이상을 다운해서 월 페이먼트를 낮출지 고민하게 된다. 일반적으로 다운페이를 많이 하면 융자 금액이 줄어들고, 그만큼 월 페이먼트도 낮아지기 때문에 무조건 좋은 선택처럼 보일 수 있다. 하지만 실제로는 다운페이를 많이 하는 것이 항상 정답이라고 말하기는 어렵다. 이번 칼럼에서는 다운페이를 많이 하는 선택을 유동성(Liquidity)과 기회비용(Opportunity Cost)의 관점에서 살펴보고자 한다. 예를 들어 50만불짜리 주택을 구매한다고 가정해보자. 구매자가 20% 다운페이를 한다면 10만불을 다운하고 40만불을 융자 받게 된다. 반면 40% 다운페이를 한다면 20만불을 다운하고 30만불을 융자 받게 된다. 이자율을 6% 30년

최근에 진행한 상담에서 한 고객분이 여러 가지 집을 비교하고 계셨다. 세 가지 매물을 놓고 각각의 월 페이먼트를 계산해 달라고 요청하셨는데, 계산을 해드리던 중 “매달 납부해야 할 페이먼트가 왜 다 다르냐”고 질문을 하셨다. 사실 업계에 있는 입장에서는 너무나 당연한 차이지만, 일반 구매자 입장에서는 충분히 헷갈릴 수 있는 부분이다. 그래서 이번 칼럼에서는 왜 이자율이 같고, 심지어 융자 금액까지 같아도 집마다 월 페이먼트가 달라지는지에 대해 설명해보고자 한다. 가장 먼저 살펴봐야 할 것은 융자 금액(Loan Amount)이다. 이번 상담 사례처럼 다운페이에 여유가 있으신 고객분들의 경우, 집 가격과 상관없이 융자를 특정 금액만 받으시기를 원하시는 경우도 있지만, 실제로는 여러 매물을 비교할 때 집 가격이나 다운페이에 따라 융자 금액이 달라지는 경우가 훨씬 많다. 예를 들어 6% 이자율 기준으로 30만불을 30년 고정으로 융자를 받을 경우 원금과

요즘 투자용 집 관련 상담을 하다 보면 자주 듣는 질문들이 있다. “이 지역 괜찮을까요?”, “이 집 투자용으로 좋아 보이세요?” 이 질문을 받을 때마다 항상 먼저 말씀드리는 부분이 있다. 필자는 부동산 에이전트가 아니기 때문에, 특정 집이 좋은지 나쁜지에 대해서 직접적인 판단을 드리기는 어렵다. 하지만 융자 전문가의 입장에서, 그 집이 “투자 구조상 맞는 선택인지”에 대해서는 충분히 이야기할 수 있다. 그렇다면 투자 구조를 판단할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 무엇일까? 가장 먼저 확인해 봐야 할 것은 이 집의 현금흐름이 어떻게 형성되는지이다. 예를 들어 $400,000짜리 집을 25% 다운하고 $300,000 융자를 30년 고정 7% 이자로 구매한다고 가정해보자. 이 경우 원금과 이자 페이먼트는 약 $1,995.91이 된다. 여기에 재산세를 연 1%로 계산하면 월 약 $333, 집보험을 월 약 $80 정도로 생각하면 HOA가 없는 조건에서도