모기지 융자 | 맷한 칼럼

최근 융자 상담을 하다 보면 고객분들이 AI를 통해 미리 확인한 내용을 가지고 질문하시는 경우가 부쩍 늘었다. “AI에서는 가능하다고 하는데 왜 안 되나요?”, “제가 검색해보니 이런 방법이 있다고 하는데 저도 가능한가요?”와 같은 질문들이다. 불과 몇 년 전만 해도 궁금한 내용이 있으면 인터넷에서 여러 정보를 직접 찾아보고 비교해야 했지만, 이제는 AI가 복잡한 내용을 정리해 주고 이해하기 쉽게 설명해 주기 때문에 모기지에 관한 기본적인 정보를 훨씬 쉽고 빠르게 알아볼 수 있게 되었다. 필자 역시 AI가 매우 유용한 도구라고 생각한다. 예를 들어 투자용 집의 조건이나 DTI 계산, 재융자와 주택 구매의 기본적인 차이와 같은 일반적인 내용을 이해하는 데 큰 도움이 되기 때문이다. 그뿐만 아니라 최근에는 이런 단순한 정의를 알려주는 수준을 넘어 사용자의 상황에 맞추어 추가로 확인해야 할 내용까지 질문해 주는 경우도 많다. 그렇다면 이제는 굳이 융자

모기지 융자에서 가장 중요하면서도 한편으로 가장 예측하기 어려운 것 중 하나를 꼽으라면 역시 모기지 금리의 움직임일 것이다. 물론 각종 경제지표를 분석하면 앞으로의 방향을 어느 정도 예상할 수는 있지만, 누군가 “내년에는 금리가 더 오를까요?” 하고 질문한다면 아무리 뛰어난 경제학자라도 정확히 맞히기는 쉽지 않다. 모기지 상담 역시 비슷하다. 몇 가지 명확한 가이드라인에 관한 내용을 제외하면 하나의 정답으로 말씀드리기 어려운 질문들이 생각보다 많다. 겉으로 보기에는 간단한 질문이라도 실제로는 여러 조건을 함께 살펴봐야 답을 내릴 수 있는 경우가 많기 때문이다. 이번 칼럼에서는 그중 몇 가지를 살펴보고자 한다. 처음 집을 구매하시는 분들이 많이 물어보는 질문 중 하나가 “다운페이를 많이 하면 무조건 좋은가요?”이다. 일반적으로 다운페이를 많이 하면 융자 금액과 월 페이먼트가 줄어드는 장점이 있다. 하지만 많이 할 수 있다고 해서 무조건 많이 하는 것

집을 이미 소유하고 있는 분들이 새로운 집을 구매할 때 가장 어려운 고민은 순서이다. 기존 집을 먼저 팔면 다운페이 자금은 마련되지만, 새 집을 찾기 전까지 임시 거주지를 구해야 할 수 있다. 반대로 새 집을 먼저 사려고 하면 기존 집에 묶여 있는 에퀴티를 바로 사용할 수 없고, 두 집을 동시에 감당해야 한다는 부담 때문에 융자 진행이 어려워질 수 있다. 이런 상황에서 활용할 수 있는 방법 중 하나가 바로 Buy Before You Sell 프로그램이다. Buy Before You Sell 프로그램은 현재 소유한 집을 팔기 전에 새 집을 먼저 구매할 수 있도록 도와주는 구조이다. 일반적으로 기존 집에 쌓여 있는 에퀴티를 기반으로 브릿지론 성격의 자금을 제공하고, 이 자금을 새 집 구매에 사용하게 된다. 이후 기존 집이 판매되면 그 집에서 나온 에퀴티로 이 브릿지론을 일부상환 하고, 남은 브릿지론은 새 집을 담보로 한 재융자를 통해 전액 상환하는 방

가족 구성원이 집을 구매하려고 할 때, 구매자의 크레딧 스코어가 낮아 융자 진행에 어려움을 겪는 경우가 있다. 이럴 때 상대적으로 크레딧 스코어가 높은 부모님, 형제, 자녀 또는 배우자가 본인의 이름을 함께 넣어 도와줄 수 있는지를 문의하는 경우가 많다. 특히 많은 경우 크레딧 스코어가 높아야 더 낮은 이자를 받을 수 있기 때문에, 크레딧이 좋은 가족의 이름만 빌려서 이자율이나 융자 조건을 좋게 만들 수 있을 것이라고 기대하기도 한다. 그러나 모기지 융자에서는 이름만 빌려주는 개념은 없다. 따라서 이번 칼럼에서는 가족의 주택 구매를 돕기 위해 Co-borrower로 들어간다는 것이 어떤 의미인지, 그리고 어떤 점을 반드시 주의해야 하는지에 대해 알아보겠다. 모기지 융자에서 Co-borrower란 말 그대로 함께 돈을 빌리는 사람이다. 집을 실제로 누가 사용할 것인지, 누가 다운페이를 더 많이 냈는지, 가족끼리 어떤 약속을 했는지와 별개로, 융자 서

주택 구매 상담을 진행하다 보면 많은 고객분들이 다운페이를 얼마나 해야 하는지에 대해 고민하신다. 특히 보유하고 있는 현금이 어느 정도 있는 분들은 20%만 다운을 하고 나머지 자금을 보유할지, 아니면 30%나 40% 이상을 다운해서 월 페이먼트를 낮출지 고민하게 된다. 일반적으로 다운페이를 많이 하면 융자 금액이 줄어들고, 그만큼 월 페이먼트도 낮아지기 때문에 무조건 좋은 선택처럼 보일 수 있다. 하지만 실제로는 다운페이를 많이 하는 것이 항상 정답이라고 말하기는 어렵다. 이번 칼럼에서는 다운페이를 많이 하는 선택을 유동성(Liquidity)과 기회비용(Opportunity Cost)의 관점에서 살펴보고자 한다. 예를 들어 50만불짜리 주택을 구매한다고 가정해보자. 구매자가 20% 다운페이를 한다면 10만불을 다운하고 40만불을 융자 받게 된다. 반면 40% 다운페이를 한다면 20만불을 다운하고 30만불을 융자 받게 된다. 이자율을 6% 30년