소득 증빙 없이 투자용 부동산 늘리는 방법: DSCR 융자 활용법

이전에 다룬 칼럼에서 필자는 세금 보고 서류 없이 융자를 받을 수 있는 No Doc 프로그램들에 대해 소개한 바 있다. 이미 그 칼럼을 통해 독자들은 전통적인 방식의 융자 심사에서는 소득 증빙이 필수적이지만, 일부 대체 프로그램을 통해 예외적으로 융자가 가능하다는 사실을 알게 되었을 것이다. 이번 칼럼에서는 그와 비슷하면서도 성격이 조금 다른, 투자용 집(Investment property)을 구매할 때만 사용할 수 있는 DSCR(Debt Service Coverage Ratio) 융자 프로그램에 대해 자세히 알아보고자 한다.

DSCR 융자의 가장 큰 특징은 금융기관이 구매자의 개인 소득이나 직장 이력을 깊이 들여다보지 않는다는 점이다. 일반적인 융자에서는 세금 보고서, W-2, 급여 명세서(Paystub)와 같은 소득 증빙 서류가 필수지만, DSCR 융자에서는 이러한 서류가 필요하지 않다. 대신 금융기관은 해당 투자용 부동산의 수익성을 중심으로 융자 여부를 결정한다. 쉽게 말해, 그 집이 벌어들이는 임대 수입으로 빚을 갚을 수 있는지를 따지는 것이다. 이때 임대 수입의 기준은 단순한 예상치가 아닌, 현재 세입자의 실제 렌트 금액이나 인근 유사 매물의 임대 시세(Market Rent)를 토대로 감정사(appraiser)가 산정한 금액을 기준으로 이루어진다. 또한 이 프로그램은 일반 거주 목적의 집이 아닌 반드시 “투자용 집”을 대상으로만 적용된다는 점을 명심해야 한다.

그렇다면 해당 투자용 부동산의 수익성은 어떻게 계산될까? 기본 공식은 간단하다. 매달 예상되는 임대 수입(Rental Income)을 모기지 원리금, 재산세, 보험, HOA를 포함한 총 월 페이먼트로 나누는 방식이다. 예를 들어 어떤 부동산에서 매달 $2,500의 임대 수입이 발생할 것으로 예상되고, 해당 부동산의 월 페이먼트가 $2,000이라면, DSCR은 1.25가 된다. 이는 임대 수입이 지출보다 25% 더 많다는 의미로, 금융기관은 이 수치를 근거로 안정성을 평가한다. 일반적으로 DSCR이 1 이상이면 “이 집은 스스로 융자 상환을 감당할 수 있다”고 판단하고, DSCR 비율이 높을수록 구매자는 더 유리한 조건을 얻을 수 있다. 따라서 DSCR 프로그램을 잘 활용한다면, 구매자는 소득 증빙의 제약 없이도 투자용 부동산을 꾸준히 늘려갈 수 있는 기회를 만들 수 있다.

그러나 DSCR 융자가 장점만 있는 것은 아니다. 금융기관의 입장에서는 개인의 소득을 확인하지 않고 부동산 수익성에만 의존하는 만큼 리스크가 더 크다고 판단한다. 그 결과, 일반적인 융자보다 이자율이 높게 책정되는 경우가 많다. 또한 다운페이 요구 비율도 더 엄격하여, 보통 최소 30% 이상의 다운페이가 필요하다. 여기에 추가로 예비 자금(reserve)도 충분히 준비해야 하는데, 일부 경우에는 6개월에서 12개월치의 모기지 페이먼트를 은행 계좌에 보유하고 있어야 한다. 즉, 단순히 “세금 보고 없이 가능하다”는 장점만 믿고 시도했다가는 자금 부족으로 곤란해질 수 있다. 

뿐만 아니라, 예상 임대 수입이 충분하지 않아 DSCR이 1 미만으로 계산되는 경우도 주의해야 한다. 이럴 때 금융기관은 해당 부동산이 스스로 빚을 감당하기 어렵다고 판단하여 승인 거절로 이어지거나 훨씬 불리한 조건을 제시할 수 있다. 결국 구매자는 융자 승인을 위해 다운페이를 늘려 융자 금액을 낮추고 월 페이먼트를 줄여야 한다. 예를 들어 $400,000짜리 집을 구매할 때 예상 임대 수입이 월 $1,800이고 월 페이먼트가 $2,000이라면 DSCR은 0.9가 된다. 이 경우 구매자는 페이먼트를 줄이기 위해 다운페이를 더 넣어야 하고, 그만큼 초기 투자금이 커지게 된다. 즉, 예상 임대 수입에 맞춰 다운페이를 추가할 여유 자금까지 넉넉히 준비해야 한다는 뜻이다.

정리하자면, DSCR 융자는 세금 보고 서류가 부족하거나 소득 증빙이 까다로운 구매자들에게 투자용 부동산 시장의 문을 열어주는 유용한 프로그램이다. 그러나 그 편리함만 믿고 접근하기보다는 투자 지역의 임대 시장을 꼼꼼히 분석하고, 동시에 높은 이자율, 큰 규모의 다운페이, 그리고 넉넉한 예비 자금이라는 현실적인 조건들을 충분히 감안해야 한다. 이런 요소들을 충분히 준비하고 검토한다면, DSCR 융자는 단순한 융자 상품을 넘어 구매자가 자산을 확장하고 재정적 기반을 더욱 탄탄히 다지는 든든한 발판이 되어 줄 것이다.