금리 하락을 기다리기보다 지금이 기회일 수 있는 이유

“지금 집을 사야 할까? 지금 재융자를 할까? 아니면 이자율이 더 내려갈 때까지 기다려야 할까?” 요즘 고객분들과 상담하다 보면 가장 많이 받는 질문이다. 특히 지난 2년간 높은 모기지 금리로 인해 결정을 미뤄온 분들이, 9월에 단행된 기준금리 인하 이후 시장 변화를 조금 더 관망하시려는 분들이 많다. 연말까지 한두 차례 추가 인하가 이루어 질것을 기대하는 것이다. 하지만 최근 Fannie Mae(패니메이, 연방국립모기지협회)와 주요 금융기관들의 모기지 금리 전망을 종합해 보면, 기다린다고 해서 큰 폭의 모기지 금리 하락을 기대하기는 어려워 보인다.

패니메이의 9월 보고서에 따르면, 2025년 말 30년 고정 모기지 금리는 약 6.4%, 2026년 말에는 5.9% 수준까지 내려갈 것으로 예측하고 있다. 즉, 향후 1년 반 동안 이자율이 낮아질 가능성에 무게추를 두고는 있지만, 우리가 기대하는 “5% 초반대 급락” 수준은 아니라고 예상하는 것이다. 시장조사기관인 Moody’s나 Goldman Sachs 역시 비슷한 관점을 보이고 있다. 물론 모든 금리 예측에는 변수와 리스크가 있기 때문에 인플레이션 압력이 다시 커짐으로 인해 연준이 추가 기준금리 인하를 단행하지 않거나 인상을 하는 경우, 혹은 경기 둔화가 예상보다 빨라져 기준금리 인하를 서두르거나 큰 폭으로 인하하는 등의 가능성은 여전히 존재한다. 하지만 현재까지의 경제지표와 연준의 발언들을 종합하면 갑작스러운 인상이나 급격한 인하 보다는 “점진적인 완화”가 현실적인 시나리오다.

그렇다면 이 시점에서 집을 구매하려는 사람들은 어떤 선택을 해야 할까? 만약 본인이 원하는 집이 있고, 예산과 페이먼트가 현재 이자율에서 감당 가능한 수준이라면, 지금 구매하는 것이 오히려 현명할 수 있다. 왜냐하면 앞으로 1~2년 사이 기준금리가 내려간다 하더라도, 모기지 금리는 장기금리(예: 미국 10년 만기 국채수익률)에 더 큰 영향을 받기 때문에 실제 모기지 금리 하락 폭이 크지 않을 가능성이 높기 때문이다. 게다가 향후 모기지 금리가 낮아지면 주택 수요가 다시 급증하면서 경쟁이 심해질 가능성도 높다. 지금은 매물도 비교적 많고, 셀러 크레딧(Seller Credit)이나 Temporary Buydown 같은 조건을 협상하기도 좋은 시기다.

만약 향후 모기지 금리 하락 폭이 작을 것으로 예상하고 지금 집을 구매했는데, 이후 모기지 금리가 큰 폭으로 하락한다면 재융자(Refinance)를 통해 이자 부담을 낮출 수 있다. 즉, 지금 다소 높은 모기지 금리로 시작하더라도 나중에 더 좋은 조건으로 바꿀 수 있는 기회는 충분하다는 뜻이다. 반대로 예상과 달리 모기지 금리가 다시 오를 경우, 좋은 조건으로 구매할 수 있었던 기회를 잃게 되는 셈이므로 장기적인 거주 계획이 있다면 모기지 금리가 더 내려가길 기다리기보다, 지금 마음에 드는 집을 합리적인 조건에 구매하는 것이 더 유리하다.

재융자를 고려하는 분들에게도 비슷한 논리가 적용된다. 모기지 금리가 조금 더 내려가길 기다리며 미루기보다는, 현재 낮출 수 있는 모기지 금리로 월 페이먼트와 이자 총액을 줄일 수 있다면 진행하는 것이 낫다. 재융자의 절감 효과는 개인의 상황에 따라 다르며, 모기지 밸런스(Mortgage Balance) 규모나 남은 만기 기간의 길이에 따라 절약되는 이자 금액이 달라질 수 있다. 예를 들어 2024년에 7% 이자율로 집을 구매한 고객이 현 시점에서 6.25%로 재융자 진행이 가능할 경우, 초기 융자 금액이 50만불이라고 가정했을 때 매달 약 $285 정도의 세이브가 발생한다. 뿐만 아니라, 만기 기간이 29년에서 30년으로 다시 늘어남에도 불구하고 이자 총액 역시 약 $55,899 줄어들게 된다.

따라서 지금 집을 구매하려는 분이라면 모기지 금리가 조금 높더라도 본인의 예산 안에서 감당 가능한 수준일 경우 더 이상 기다릴 필요는 없어 보인다. 재융자를 고민하는 분들도 마찬가지다. 모기지 금리가 당장 큰 폭으로 떨어질 가능성이 낮기 때문에, 지금 이자 절감이 가능한 시점에 실행하는 것이 결국은 더 이득이다.

결국 모기지 금리의 ‘정점’과 ‘바닥’을 완벽하게 맞추는 사람은 없다. 중요한 것은 시장이 크게 움직이기 전에 나에게 맞는 시점을 잡는 것이다. 금리 예측은 단지 참고일 뿐, 나의 재정 상황과 목표에 맞는 전략이 진짜 타이밍을 결정한다.