요즘 핫한 AI, 아직 너무 의지 하지 마세요 - Property TAX -

요즘 다양한 분야에서  Chat GPT를 비롯한 AI 도구들이 이용되는 경우가 많다. 방대한 정보를 빠르게 정리하거나, 통계 및 차트를 구성할 때 특히 유용하게 사용된다. 하지만 모든 정보가 정확하지는 않다는 점, 특히 부동산처럼 정확한 정보와 수치가 중요한 분야에서는 주의가 더 필요할 듯 하다. 

어떠한 정보를 물었을 때 옳지 못한 답변이 종종 나올때가 있다는 경우를 최근 듣게 되었다. 거기에 더해, AI는 자신의 오류를 절대 인정하지 않는다고 하여 한 번 확인해 보고 싶었다.

그래서 필자도 직접 Chat GPT를 이용하여 실험을 해보았다. 어떤 부동산 관련 질문에 대해 필자는 이미 정답을 알고 있었기에, Chat GPT의 답변이 잘못 되었음을 지적하자, AI는 “좋은 지적입니다”라며 바로 답변을 수정하는 것을 보게 되었다. 하지만 수정된 답변 내용조차 여전히 잘못된 답변이었고, 이를 반복하여 지적하니 역시나 같은 “좋은 지적”이라는 표현으로 답변을 주며 내용을 수정하기를 반복하였다. 필자의 경우는 이미 잘못된 답변인 것을 알았기에 그나마 이 오류를 알고 지적할 수 있었지만, 만약 이용자가 해당 정보를 모르는 상태에서 질문들을 하였다면 질문자는 오히려 잘못된 정보를 사실로 인지할 위험이 매우 높았기에 문제가 크다고 생각된다.

최근 한 손님의 일화를 예로 들어보겠다. 투자용 새 집 구입을 고려하는 고객이 있었다. 이런 저런 항목들을 넣어 계산을 하면서, 투자 수익률(Return on Investment, Cap Rate)을 계산하던 중 Property Tax 항목에서 계산 오류가 발생했다. 하지만, 계산 오류가 발생한지 알 수 없었던 고객은 너무 높은 세금 금액에 놀랄 수 밖에 없었다. Chat GPT를 활용해 세금 금액을 추산한 결과, 실제보다 3배 이상 높은 세금이 제시되었고, 이로 인해 수익률 계산 전체가 왜곡되어 혼란을 일으켰다. 이 처럼 중요한 지표 하나가 잘못 계산되면, 전체 투자 판단에 큰 영향을 미칠 수 있다. 이를 전문가인 리얼터와 상의했다면 쉽게 교정될 수 있지만, AI의 답변만을 믿고 진행 했다면 심각한 오차를 낳았을 것이다.

이왕 이렇게 말이 나온김에 잠깐 ‘Property Tax’에 관하여 중요하지만 짧게 부연 설명을 해보겠다. 라스베가스의 경우, 사실 Property Tax는 다른 주에 비해 상당히 낮은 편이다. 일반적으로 걱정할 수준이 아니며, 타주와 비교했을 때 투자 측면에서 오히려 매력적인 요소로 작용한다. 

35-40만불 가격대의 투자용 주택을 구입하는데, Property Tax가 연 $12,000 이상으로 나와, AI가 오류를 범하는 식으로 계산되어 나온다면, 투자에 있어 큰 문제가 되는 요소가 되기 때문이다. Property Tax 만큼은 특히나 라스베가스에서 타주에 비하여 걱정이 되어야만 하는 투자 고려 요소가 아니기 때문이다. 

다만, AI 마저도 오류를 범하는 Property Tax를 계산하는 수치 계산법은 일반인에게는 지금으로써는 없다고 말하는게 정확한 답변이다. 그 이유는 기존 주택(Resale) 매매의 경우는 보통 매입가 기준 약 0.4% ~ 0.6% 사이에서 세금이 결정되는 경우가 많다. 비율 수치를 정확하게 말할 수 없는 이유는 여기에 주택 건축 연도, 리노베이션 여부, 커뮤니티 특성, 교육구 등 여러 요소에 따라 추가로 그 수치가 달라질 수 있기 때문이다. 또한 신축 주택(New Home) 매매의 경우는 2025년 현재 기준으로, 구입 첫 해의 세금은 매입가의 1%를 기준으로 클로징 시 선납되고, 이 후부터는 카운티에서 토지와 건물의 가치(Value)를 재산정하여 세금을 부과 하기 때문이다.

AI는 정보를 빠르게 찾아주는 데 분명 큰 도움이 된다. 하지만, 그 정보가 항상 정확하고 올바르다 믿는 것은 위험할 수 있다. 특히 부동산처럼 세금, 수익률, 계약 등 법적·재정적 판단이 요구되는 분야에서 만큼은 반드시 현지 시장을 이해하고 있는 전문가의 검토가 더욱이 필요하다. 올바른 투자를 고려한다면, 수익률 계산에서 각종 예상 세금, HOA, 유지비용 등 전반적인 재무 분석을 전문가와 함께 진행하길 권장한다. 잘못된 수치 하나가 수천 달러, 수만 달러의 차이를 만들 수 있기 때문이다.