모기지에는 정답이 없다, 결국 중요한 것은 나에게 맞는 선택이다

모기지 융자에서 가장 중요하면서도 한편으로 가장 예측하기 어려운 것 중 하나를 꼽으라면 역시 모기지 금리의 움직임일 것이다. 물론 각종 경제지표를 분석하면 앞으로의 방향을 어느 정도 예상할 수는 있지만, 누군가 “내년에는 금리가 더 오를까요?” 하고 질문한다면 아무리 뛰어난 경제학자라도 정확히 맞히기는 쉽지 않다. 모기지 상담 역시 비슷하다. 몇 가지 명확한 가이드라인에 관한 내용을 제외하면 하나의 정답으로 말씀드리기 어려운 질문들이 생각보다 많다. 겉으로 보기에는 간단한 질문이라도 실제로는 여러 조건을 함께 살펴봐야 답을 내릴 수 있는 경우가 많기 때문이다. 이번 칼럼에서는 그중 몇 가지를 살펴보고자 한다.

처음 집을 구매하시는 분들이 많이 물어보는 질문 중 하나가 “다운페이를 많이 하면 무조건 좋은가요?”이다. 일반적으로 다운페이를 많이 하면 융자 금액과 월 페이먼트가 줄어드는 장점이 있다. 하지만 많이 할 수 있다고 해서 무조건 많이 하는 것이 정답은 아니다. 예를 들어 $600,000의 집을 구매하는 A씨가 클로징 비용과 별도로 $200,000의 현금을 가지고 있다고 가정해보자. 30%인 $180,000을 다운페이하면 20%인 $120,000을 다운하는 것보다 더 낮은 이자율을 받을 수 있다고 해도, A씨는 조금 더 높은 이자율을 감수하면서 $80,000의 현금을 남겨두고 싶을 수 있다. 비상자금이나 다른 투자, 생활비 등 필요한 곳에 사용할 수도 있기 때문이다. 제3자가 보기에는 왜 더 많은 다운페이를 하지 않는지 이해하기 어려울 수 있다. 하지만 그것은 제3자의 기준일 뿐이다. A씨에게 현금을 남겨두는 것이 더 중요하다면 20% 다운페이가 오히려 A씨에게는 더 맞는 답일 수 있다.

또 다른 자주 듣는 질문은 “변동금리면 30년 고정보다 이자율이 무조건 낮아야 하는 것 아닌가요?”이다. 예를 들어 처음 7년 동안 이자율이 고정되고 이후 조정되는 변동금리 모기지(7/6 ARM)라면, 30년 동안 이자율이 고정되는 프로그램보다 당연히 이자율이 낮아야 한다고 생각하기 쉽다. 실제로 ARM의 초기 이자율이 30년 고정보다 유의미하게 낮은 경우가 많지만 항상 그런 것은 아니다. 당시 단기와 장기 금리의 관계나 금융기관별 가격 책정에 따라 두 프로그램의 이자율 차이가 매우 작아 비슷하게 나타날 수도 있다. 따라서 “변동금리라면 30년 고정보다 무조건 이자율이 낮아야 한다”는 생각 역시 모든 상황에 적용되는 정답은 아니다.

또 하나 자주 듣는 질문이 “금리가 1% 정도 내려가면 무조건 재융자를 하는 것이 좋은가요?”이다. 이 역시 단순히 금리가 얼마나 내려갔는지 만으로 결정할 수 있는 문제는 아니다. 재융자에는 새로운 융자를 받기 위한 비용이 발생할 수 있기 때문에 낮아진 월 페이먼트로 그 비용을 회수하는 데 얼마나 걸리는지를 함께 생각해야 한다. 가까운 시일 안에 집을 팔 계획이 있거나 재정 및 신용 상황이 변했다면 금리가 어느 정도 내려갔다고 해도 재융자로 인한 실익이 없거나 재융자 자체가 불가할 수도 있다. 반대로 융자 금액이 크고 해당 주택을 오랫동안 보유할 계획이라면 금리가 1%까지 내려가지 않았더라도 충분히 검토해볼 만한 경우가 있다. 따라서 “몇 퍼센트가 내려가야 한다”는 하나의 기준보다 각자의 융자 금액과 비용, 앞으로의 계획을 함께 살펴보는 것이 중요하다.

이 세 가지 질문만 보더라도 모기지에는 생각보다 “무조건”이라는 단어를 사용하기 어렵다. 물론 모기지에는 반드시 따라야 하는 가이드라인과 명확한 승인 기준이 존재한다. 하지만 그 기준 안에서도 얼마를 다운페이할지, 어떤 모기지 프로그램을 선택할지, 언제 재융자를 하는 것이 좋을지 등은 각자의 상황에 따라 답이 달라질 수 있다.

모기지는 하나의 공식으로 답을 정할 수 있는 문제가 아니다. 다른 사람이 받은 낮은 이자율이나 선택한 프로그램이 좋아 보여도 그것이 나에게도 적용 가능한 선택이라는 보장은 없다. 반대로 다른 사람이 이해하기 어려워하는 선택이라도 내가 충분히 감당할 수 있고 나의 목적과 앞으로의 계획에 더 잘 맞는다면 그것이 더 합리적인 결정이 될 수 있다. 중요한 것은 남의 상황과 조건을 나와 비교하거나 남들과 같은 선택을 하는 것이 아니라, 나의 소득과 자산, 부채, 그리고 앞으로의 계획 등을 기준으로 판단하는 것이다. 결국 모기지에서 가장 좋은 “정답”은 현재의 나에게 가장 잘 맞는 선택을 하는 것이다.