캐시아웃 재융자 (Cash-out Refinance) 로 자금 마련하기

집을 이미 소유하고 계신 분들의 상황을 간단하게 두 종류로 나눈다면 더 이상 모기지(mortgage)가 없는 상환완료(Free & clear) 상황이시거나, 아직 갚아야 할 모기지가 남아있는 상황의 두 가지이다. 두 상황 모두 집의 순자산인 에퀴티(equity)를 활용하여 다른 투자를 할 수 있는데, 이는 집을 소유하고 계신 분들의 가장 큰 이점이며 이 때 고려할 수 있는 옵션 중 하나가 바로 캐시아웃 재융자이다. 오늘은 캐시아웃 재융자가 무엇인지 그리고 활용방안은 무엇인지에 대해 소개해드리고자 한다. 

소유한 집에 모기지가 남아있지 않다면 집을 담보로 새롭게 융자를 받을 수 있다. 이는 내 집의 에퀴티를 활용하는 것이므로 캐시아웃 재융자를 이해함에 어려움이 없다. 하지만 집에 모기지가 남아있는 대부분의 고객분들은, 현재 가지고 있는 모기지는 그대로 유지하면서 별도로 새로운 융자를 받는 2차융자(2nd mortgage 또는 Home Equity Loan)의 개념으로 알고 계시는 분들이 많다. 그러나 결론부터 말씀드리자면 2차 융자와 캐시아웃 재융자는 전혀 다른 개념이다. 캐시아웃 재융자는 기존에 가지고 있는 모기지를 “재융자” 하면서 에퀴티를 사용하는 것이다. 아래의 예시들을 참고하여 캐시아웃 재융자에 대해 좀 더 자세히 알아보겠다.

1. 소유한 집에 모기지가 전혀 남아있지 않은 고객 A 씨가 투자용 집 구매를 위해 $200,000이 필요하다고 가정해보자. 현재 소유한 집의 감정가가 $600,000 이라면, A 씨는 집을 담보로 $200,000캐시아웃 재융자를 하여 투자용 집 구매에 사용할 수 있고 $200,000에 대한 새로운 모기지 페이먼트가 생기게 된다.

2. 소유한 집에 모기지가 $100,000이 남아있는 고객 B 씨도 A 씨와 마찬가지로 투자용 집 구매를 위해 $200,000이 필요하다고 가정해보자. B 씨가 소유한 집 역시 감정가가 $600,000이라면, B 씨는 $300,000캐시아웃 재융자를 통해 기존에 남아있던 모기지 $100,000을 페이오프(pay off)해야 하고 남는 돈 $200,000을 투자용 집 구매에 사용하게 된다. 물론 이 경우 $300,000에 대한 모기지 페이먼트가 새롭게 생기게 되는 것이다.

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위의 예2)를 통해서 알 수 있듯이 캐시아웃 재융자는 기존 모기지를 다 갚고 나서 새로운 융자를 받게 되는 것이기 때문에, 나에게 필요한 금액과 현재 남아있는 모기지 원금을 합한 금액의 새로운 융자를 받는 것이다. 따라서 기존에 남아있던 모기지의 이자율이 아무리 낮았더라도 높아진 모기지 원금과 함께 새롭게 정해지는 이자율에 맞추어 모기지 페이먼트를 내야 하며, 모기지 페이먼트가 보통은 높아지게 되므로 이를 본인이 감당할 수 있는 지와 높아진 페이먼트를 내면서까지 캐시아웃 재융자를 했을 때 나의 실질적 이득을 보장할 수 있는지의 여부 등을 잘 따져 보아야 한다.

그렇다면 캐시아웃 재융자는 어떠한 과정을 거쳐야 받을 수 있는 것일까? 대다수의 고객분들이 집을 구매할 때 보다 과정이 더 간단하고 비용도 적게 들 것으로 기대하시지만, 안타깝게도 모든 것은 집 구매할 때와 똑같다. 즉 담보로 잡는 집에 대한 감정(appraisal), 고객의 신용점수(credit score)와 신용기록(credit history), 그리고 소득(income) 등을 심사하는 똑같은 과정을 통해 융자를 받게 된다. 비용역시 집 구매와 비슷한 클로징 비용(closing fees)을 준비해야 하지만, 캐시아웃 재융자로 인해 발생되는 비용은 융자 금액에 포함시켜서 당장 필요한 비용을 “절감”시킬 수는 있다. 물론 당장 비용을 내지 않으니 캐시가 부족한 경우에는 좋은 선택이 될 수도 있으나 그에 비례해서 융자 금액이 상승되고 결과적으로 매달모기지 페이먼트 역시 상승된다는 점을 고려해야 한다. 

마지막으로 캐시아웃 재융자는 집을 구매할 때와는 다르게 추가로 명심해야 할 사항들이 있다. 금융기관은 캐시아웃 재융자를 일반적인 집 구매보다 리스크(risk)가 더 높다고 판단하기 때문에, 집을 구매할 때 제공되는 이자보다 캐시아웃 재융자를 진행할 때 제공되는 이자가 일반적으로 더 높다. 뿐만 아니라 담보로 잡히는 집 가치(value)의 최대 80%까지만 캐시아웃이 가능하며 고객의 재정평가에 따라 캐시아웃 가능 한도가 더 낮아질 수 있다.

캐시아웃 재융자는 빚 정리(debt consolidation)나 다른 투자용 집 구매에 사용할 수가 있어 활용방법에 따라 효과적인 투자재원이 될 수도 있다. 따라서 상환이 거의 다 완료되어가거나 이미 상환이 끝난 분들은 자기 소유의 집을 가만히 모셔두는 것 보다는 캐시아웃 재융자가 본인에게 경제적 레버리지(leverage)역할을 해 줄 수 있는지를 먼저 알아보시기를 추천해 드린다.