모기지 이자율, 언제 고정(Lock)하는 것이 맞을까?

융자를 받을 때 구매자 입장에서 가장 민감하고 중요한 요소 중 하나는 단연 이자율이다. 집 가격이 아무리 마음에 들고 다운페이먼트가 준비되어 있어도, 최종적으로 적용되는 이자율에 따라 매달 내야 하는 금액과 장기적인 부담이 크게 달라지기 때문이다. 그래서 실제 융자를 진행하다 보면 “이자를 언제 lock해야 하나요?”라는 질문을 정말 많이 받게 된다. 이자율은 매일, 심지어 하루에도 여러 번 변한다. 그렇다면 대체 언제 이자율을 고정(lock)시키는 것이 맞을까?

우선 이자율을 lock할 수 있는 시기부터 짚고 넘어가야 한다. 일반적으로 이자율은 융자 서류가 모두 접수(submit)되고, 언더라이터(Underwriter)가 첫 번째 심사를 마친 뒤 나오는 조건부 승인(Conditional Approval) 단계 이후부터 lock신청이 가능하다. 이자율을 lock시킬 시에는 해당 이자율이 유효한 기간이 존재하는데, 보통 그 기간을 30일로 정하는 것이 일반적이다. 예를 들어 30년 고정 이자율을 30일 lock으로 진행했다면, 해당 이자율은 30일 동안 유효하다는 의미이다.

문제는 클로징 일정이 예상보다 늦어지는 경우다. 예를 들어 감정이나 HOA 측에서 클로징 관련 서류준비에 지연이 발생하거나, 구매자와 판매자 사이에 분쟁이 발생할 경우 이미 정한 lock기간이 만료될 수 있다. 이럴 때는 lock기간을 연장해야 하고 추가 비용을 지불해야 한다. 이 비용은 하루 단위로 계산되기도 하고, 7일, 10일, 15일 등 일정 기간 단위로 부과되기도 하는데, 예상치 못한 추가 지출로 이어질 수 있으므로 유의 해야 한다.

따라서 이자율을 lock시키는 시점은 단순히 “이자율이 떨어질 때까지 기다린다”의 개념이 아니다. 가장 중요한 기준은 융자의 진행 속도와 부동산 계약서에 명시된 클로징 날짜다. 이자율은 반드시 클로징 이전에 lock되어 있어야 하며, lock이 되어 있지 않을 경우 융자의 최종 승인(Final Approval) 자체가 불가능하다. 또한 최종 승인 이후에도 론닥(Loan Documents) 발행, 서류 검토, 재융자의 경우에는 싸인 후 3영업일 유예기간(3-Day Right of Rescission) 등 클로징을 준비하는데 일정 기간이 필요하다. 따라서 클로징 날짜를 기준으로 역산하여, 이자율 lock은 반드시 그 이전에 완료되어야 하며 충분한 기간을 커버할 수 있어야 한다.

상황에 따라 이자율 lock전략은 달라진다. 예를 들어 빌더(Builder)가 짓는 새 집(New Construction) 인 경우를 보자. 집이 완공되기까지 6개월이 걸린다면, 지금 시점의 이자율은 사실상 큰 의미가 없다. 6개월 이상 lock을 시켜주는 금융기관은 없으며 새 집의 특성상 6개월이라는 초기의 완공 예정일이 지연 될 수도 있기 때문이다. 따라서 이자율은 집이 완공되는 시점 즈음에 다시 논의가 이루어 지며, 어느정도 클로징 날짜가 확정되어 진다면 그 시기의 이자율로 lock신청이 가능하다.

반면 빌더가 아닌 일반적인 기존 주택 거래의 경우에는 이야기가 다르다. 보통 계약 후 약 30일 전후로 클로징이 이루어지기 때문에, 조건부 승인을 받은 이후부터는 매일 변하는 이자율을 유심히 지켜보게 된다. 특별한 이슈가 없다면 처음 안내 받았던 이자율에서 큰 변동 없이 마무리되는 경우가 대부분 이지만, 집을 사는 기간 중 금리 발표, 경제 지표의 변화, 예상치 못한 정치 경제상의 이벤트 등이 발생하면 이자율이 단기간에 크게 움직일 수도 있다. 이런 경우를 대비해 클로징 최소 2~3주 전쯤 이자율을 lock하는 경우가 경험상 무리가 적다. 그리고 한 번 lock을 시키면, 다시 되돌릴 수 없다는 점도 반드시 기억해야 한다.

결론적으로 이자율의 움직임에는 정답이 없다. 내일 이자율이 오를지, 떨어질지를 정확히 아는 사람은 아무도 없다. 더 낮아지기를 기대하며 이자율 lock을 미루다 보면, 오히려 처음 안내받았던 조건보다 높은 이자로 적용받는 경우도 실제로 발생한다. 이자율 lock을 결정하기 위해서는 시장의 흐름을 살피고 집 구매의 전체 흐름 속에서 현재 융자가 어느 단계에 있는지를 정확히 이해하는 것이 중요하다. 그리고 필자의 경험상, lock이 가능한 시점이 오면 지나치게 욕심내지 말고 신청하는 것이 가장 현실적인 전략이다. 이자율도 중요하지만, 그보다 더 중요한 것은 클로징이 안전하게, 문제 없이 마무리되는 것이기 때문이다.