세금 보고 서류 없이 융자를 받을 수 있는 No Doc 프로그램이란?

필자의 앞선 칼럼들을 읽어 보신 독자 분들이라면 융자를 받기위해 본인의 소득을 증빙하는 것이 필수 조건이라는 것을 이미 알고 계실 것이다. 하지만 모든 사람들이 이러한 전통적인 방식의 소득 서류를 갖추고 있는 것은 아니다. 자영업자 혹은 현금 수입이 많은 직종에 종사하는 분들 중에는, 일정한 소득 증빙을 서류로 제출하기 어려운 경우도 있다. 이런 분들을 위한 대안으로 No Doc 프로그램들이 존재한다. 따라서 이번 칼럼에서는 세금 보고 증빙서류들(Tax returns, W-2, paystub 등) 없이도 융자를 받을 수 있는 No-doc 프로그램들에 관해 알아보도록 하겠다.

 No Doc 프로그램은 "No Documentation"의 약자로, 말 그대로 소득 관련 서류를 거의 제출하지 않거나 최소한의 서류만으로도 융자가 가능한 비전통적 프로그램들이다. 이 프로그램들은 특히 현금 수입이 많은 분들이나, 세금 보고에 나타나는 소득은 적지만 실제 수익은 높은 자영업자들에게 적합하다. 간혹 이런 프로그램들을 불법적인 프로그램으로 오해 하시는 구매자분들이 계시지만, 이는 금융기관이 더 높은 위험(Risk)을 감수하면서 합법적으로 진행하는 유용한 프로그램들이다. 그 중 가장 대표적인 VOE(Verification of Employment) 프로그램과 P&L(Profit and Loss) 프로그램을 소개하겠다.

VOE 프로그램은 재직자의 재직 및 급여 확인서(Verification of Employment) 만으로 융자 심사를 진행하는 방식이다. W-2나 급여명세서(Paystub) 대신, 고용주가 작성한 VOE form 하나로 소득을 추정하여 융자 승인을 받을 수 있다. 특히 팁 수입이나 커미션, 보너스 등 현금 흐름이 많은 직종에서 일하시는 분들 중 세금보고를 적게 하시는 분들에게 매우 유리한 프로그램이다. 다만 금융기관에서 요구하는 특정 VOE form 을 고용주가 작성해야 하므로 고용주의 협조가 반드시 필요하다. 뿐만 아니라 구매자는 일반적으로 최소 2년 이상의 재직 기간이 요구되며, 금융기관은 해당 고용주에 직접 연락하여 VOE form 에 적힌 내용을 확인하는 절차를 거치게 된다. 

또 다른 대표적인 프로그램은 자영업자를 위한 P&L 프로그램이다. 이 프로그램은 자영업자의 수입을 기업의 손익계산서(P&L Statement)로 평가하는 방식으로, 세금보고서 없이 P&L Statement만으로 융자 승인이 가능하다. P&L Statement는 본인이 직접 작성하거나 회계사(CPA)가 작성한 형식으로 제출하는 것이 일반적이며, 특히 세금 절세 전략으로 인해 보고된 소득이 적은 경우 실제 사업의 수익성을 보다 정확히 반영할 수 있는 방법이다. 다만 자영업자의 비즈니스가 최소 2년 이상 운영되고 있음을 증빙 해야 하며, 회계사의 편지(CPA Letter)가 필요하기 때문에 이 프로그램 역시 회계사의 협조가 필요하다.

이처럼 No Doc 융자 프로그램들은 소득 증빙 서류가 부족하거나, 전통적인 서류로는 실제 재정 상황을 반영하기 어려운 분들에게 현실적인 대안이 된다. 그러나 그 편리함에는 반드시 대가가 따른다. 일반적인 전통 융자와 비교해 이자율이 구매자의 상황에 따라 최소 1%에서 2%이상 더 높고, 최소 다운페이먼트 비율 역시 30% 혹은 40% 이상이 되기도 하며, 클로징 비용 역시 상대적으로 높다. 이는 금융 기관이 수입 증빙이 불완전한 구매자에게 느끼는 리스크를 상쇄하기 위한 구조이다. 또한 위의 프로그램들은 융자 심사의 여러 관문중 “소득”에 관한 증빙서류만 금융기관이 리스크를 감수하고 “완화” 시켜주는 프로그램일 뿐, 소득 외의 신용 기록(Credit history)이나 자금의 출처등 기본적인 심사 절차는 일반적인 정통 융자방식과 동일하다.

그럼에도 불구하고, 이러한 프로그램들은 신용이 양호하고 현금 흐름은 충분하지만 단순히 소득 증빙 요건을 충족시키지 못하는 분들에게는 매우 유용한 도구가 된다. 현금 위주의 수입 구조, 자영업 중심의 경제 활동 등 미국 내 다양한 직업 구조를 반영한 프로그램이기 때문에, 자신의 상황에 맞는 융자 방식으로 주택 구매나 리파이낸스(Refinance)를 실현할 수 있다.

결론적으로, No Doc 프로그램들은 단순히 "서류를 적게 내는 융자" 또는 “쉽게 받을 수 있는 융자”가 아닌, 현실적인 소득 구조를 반영한 대안 금융 프로그램이다. 본인의 신용 상태, 자금의 출처 및 기타 융자 요건 등을, 필자처럼 경험 많고 신뢰할 수 있는 융자 전문가와 상담을 통해 확인하고 그에 맞는 최적의 프로그램을 선택하는 것이 무엇보다 중요하다.