융자 진행시 필요한 인스펙션(Inspection)과 감정(Appraisal)의 차이

융자를 제공하는 금융기관은 구매자의 집을 담보로 대출을 해 주는 것 이기 때문에, 감정(Appraisal)은 융자 과정에서 필수적인 절차이다. 따라서 융자 진행이 시작되면 최대한 빠른 시일내에 감정(Appraisal)신청을 하게 된다. 그러나 일부 구매자들은 부동산 중개인의 소개로 이미 집 인스펙션(Inspection)을 받을 예정인데, 감정은 왜 해야 하는지 의문을 갖기도 한다. 물론 두 절차 모두 구매 예정인 집의 상태를 확인하는 과정으로 그 맥락은 같다고 볼 수 있다. 하지만 두 과정에는 목적과 진행 방식등에 큰 차이가 있다. 따라서 이번 칼럼에서는 인스펙션과 감정의 차이를 설명하고자 한다.

인스펙션은 감정보다 상대적으로 비용이 저렴한 편이다. 물론 인스펙터와 감정사마다 비용이 천차만별이며, 집값이 많이 높거나 규모가 클수록 더 많은 점검이 필요하므로 비용이 증가할 수 있다. 하지만 일반적으로 인스펙션의 비용은 대략 $300~$450 수준이며, 감정 비용은 $450~600 혹은 그 이상이 될 수 있다. 이 중 인스펙션 비용은 융자진행과 직접적인 관련이 없기 때문에 론 오피서가 안내하는 융자 비용에 포함되지 않는다. 따라서 구매자는 집 구매시 별도로 인스펙션 비용을 고려해야 한다.

인스펙션의 목적은 구매하는 집의 구조적인 상태와 기능적인 문제를 확인하는 것이 주된 목적이다. 구매자는 이 과정에서 예상하지 못했던 집의 결함을 발견하고 필요한 수리사항을 파악할 수 있다. 발견한 사항들을 판매자에게 수리를 요청하거나 수리비를 반영하여 집 구매가를 조정하는 시도를 할 수도 있다. 혹은 구매자가 감당 할 수 있는 작은 결함이라면, 적절한 크레딧을 클로징 비용에 적용시켜달라고 요청 할 수도 있다. 하지만 심각한 결함이 발견될 경우 구매자는 부동산 에이전트와 상의하여 계약 진행 여부를 재검토해야 한다.

감정의 주된 목적은 구매하려는 집의 공정한 시장 가치를 평가하는 것이다. 감정사는 구매하려는 집의 유사 매물들을 기준으로 가치를 평가하며 집의 크기, 구조, 위치, 건축 연도, 개조 여부 등을 고려한다. 특히 혹시라도 집에 손상(Damage)이 있는지를 중점적으로 점검하며, 금융기관은 이 감정 결과를 바탕으로 적절한 대출 금액을 산정하게 된다. 예상하지 못했던 문제 혹은 손상으로 인해 감정가가 낮게 평가될 경우, 금융기관은 구매자에게 더 많은 다운페이먼트를 요구하거나 심할 경우 융자 승인이 어려워 질 수 있다.

다른 차이점은 진행 방식에 있다. 인스펙션의 경우 구매자가 집 계약 체결 후 일정 기간 내에 직접 인스펙터를 고용하여 진행한다. 일반적으로 부동산 에이전트가 여러 명의 인스펙터를 추천하며, 인스펙터는 집의 전반적인 상태를 점검한 후 관련 내용을 기록한 보고서를 구매자에게 제공한다. 하지만 감정의 경우 구매자 본인이 직접 고용할 수 없으며 금융기관이 감정사를 지정하여 진행한다. 이때 혹시라도 발생할 형평성 문제를 방지하기 위해 금융기관은 감정 회사(Appraisal Management Company)를 통해 감정사를 무작위로 배정한다. 감정사는 감정보고서를 금융기관에 먼저 제출하며, 이후 금융기관이 이를 구매자에게 전달한다.

마지막으로 인스펙션은 필수 조건이 아니기 때문에 구매자가 선택 할 수 있다. 하지만 인스펙션은 집 구매 이전에 혹시라도 있을 결함을 확인하는 작업이기 때문에, 필수조건이 아니라고 해서 진행을 하지 않는 구매자는 거의 없다. 문제를 사전에 발견하지 못할 경우 집 구매 후에 큰 수리비가 발생할 수 있기 때문이다. 감정의 경우 오롯이 금융기관의 판단에 따라 필수 여부가 결정되며 감정 절차가 면제(Waive)되는 경우는 극히 드물기 때문에, 사실상 필수라고 생각하는 것이 일반적이다. 

종합하면, 인스펙션과 감정은 모두 집 구매 과정에서 중요한 역할을 한다. 인스펙션은 집의 상태를 점검하여 구조적 문제나 수리 여부를 파악하는 과정이고, 결과를 바탕으로 수리 협상을 진행 할 수 있다. 감정은 구매하려는 집의 시장 가치를 평가하여 대출 승인 여부와 대출 금액을 결정하는 절차이고, 감정 결과를 고려하여 자금 계획을 수립할 수 있다. 따라서 두 절차의 차이를 정확히 이해하고 집의 상태를 확인한다면 더욱 안정적인 집 거래와 원활한 융자 진행을 할 수 있는 것이다.